متى يحق للمالك طلب إخلاء الشقة المؤجرة وفقا للقانون المصري الجديد؟

تتساءل شريحة كبيرة من المواطنين عن متى يحق للمالك طلب إخلاء الشقة  المؤجرة وفقا للقانون المصري، خاصة مع كثرة النزاعات بين الملاك والمستأجرين حول انتهاء عقود الإيجار القديم وحقوق كل طرف.

وتختلف الإجابة على سؤال إخلاء الشقة المؤجرة حسب نوع العقد وتاريخ تحريره، حيث أن عقود الإيجار الخاضعة للقانون المدني لا تنطبق عليها نفس أحكام عقود الإيجار القديم الاستثنائية.

مدة انتهاء عقود الإيجار القديم بعد القانون الجديد

نص القانون رقم 164 لسنة 2025 الخاص بإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على تنظيم جديد للمدة الانتقالية، حيث تنتهي عقود الإيجار السكنية بعد مرور سبع سنوات من تاريخ العمل بالقانون.

بينما تنتهي عقود الأماكن المؤجرة لغير غرض السكنى للأشخاص الطبيعيين، مثل المحلات والمكاتب، بعد خمس سنوات فقط، وذلك ما لم يتفق المالك والمستأجر على إنهاء العلاقة الإيجارية قبل انتهاء هذه المدة.
حالات إخلاء الشقة المؤجرة قبل انتهاء المدة
حدد القانون حالتين أساسيتين يجوز فيهما للمالك طلب إخلاء الشقة المؤجرة حتى قبل انتهاء الفترة الانتقالية المقررة.

الحالة الأولى هي إذا ثبت أن المستأجر ترك الشقة مغلقة لمدة تزيد عن عام كامل دون وجود مبرر قانوني واضح للغلق. والحالة الثانية إذا ثبت امتلاك المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار لوحدة أخرى صالحة للاستخدام لنفس الغرض

إجراءات طرد المستأجر في القانون المصري

أوضح القانون المصري أنه في حالة رفض المستأجر الإخلاء رغم تحقق إحدى حالات الإخلاء المنصوص عليها، يحق للمالك التوجه إلى قاضي الأمور الوقتية المختص لإصدار أمر بالطرد، مع حفظ حق المستأجر في اللجوء إلى المحكمة المختصة ورفع دعوى موضوعية للاعتراض.

مستشارك القانوني: نصيحة هامة قبل إخلاء الشقة

يجب على كل مالك ومستأجر قبل اتخاذ أي إجراء قانوني خاص بـ إخلاء الشقة المؤجرة أن يقوم بمراجعة بنود عقد الإيجار الأصلي وتحديد القانون الذي يخضع له العقد، لأن أحكام الإيجار القديم تختلف عن الجديد.

لذا تعد استشارة محام متخصص خطوة ضرورية لتحديد الموقف القانوني السليم بناء على المستندات والوقائع.

ما هي الحالات التي يجيز فيها القانون إخلاء الشقة المؤجرة؟

حدد القانون المصري الجديد 5 حالات أساسية يحق فيها للمالك طلب إخلاء الشقة المؤجرة، وهي عدم سداد الإيجار لمدة ثلاثة أشهر متتالية، أو قيام المستأجر بتأجير الشقة للغير من الباطن دون موافقة كتابية من المالك، أو استخدام الشقة في أغراض غير مشروعة أو تضر بسلامة العقار، أو إحداث تغييرات جوهرية في الشقة دون إذن المالك، أو انتهاء مدة عقد الإيجار وعدم رغبة المالك في التجديد.

الحالة الأولى: التأخر في سداد الإيجار

تعتبر هذه هي الحالة الأكثر شيوعاً لطلب إخلاء الشقة المؤجرة، حيث يحق للمالك إرسال إنذار رسمي على يد محضر للمستأجر يطالبه فيه بسداد المتأخرات خلال 15 يوماً، وفي حالة عدم الالتزام يحق للمالك رفع دعوى طرد لعدم سداد الأجرة أمام المحكمة المختصة، وتقضي المحكمة بالإخلاء مع إلزام المستأجر بسداد الإيجار المتأخر والمصاريف القانونية.

ما هي إجراءات إخلاء الشقة المؤجرة بشكل قانوني؟

لا يجوز للمالك إخلاء الشقة المؤجرة بالقوة، بل يجب اتباع الإجراءات القانونية الصحيحة، وتبدأ بتوجيه إنذار قانوني للمستأجر، ثم رفع دعوى إخلاء أمام محكمة الأمور المستعجلة أو المحكمة المدنية حسب نوع العقد، وتقديم عقد الإيجار وما يثبت المخالفة، وبعد صدور الحكم يتم تنفيذه عن طريق قلم المحضرين بشكل رسمي وقانوني.

هل يحق للمستأجر الاعتراض على حكم الإخلاء؟

نعم يحق للمستأجر الاعتراض والاستئناف على حكم إخلاء الشقة المؤجرة خلال 40 يوماً من تاريخ صدور الحكم، وذلك في حالة وجود عذر قانوني أو سداد الإيجار المتأخر قبل إغلاق باب المرافعة، أو إثبات أن المخالفة المنسوبة إليه غير صحيحة، ولذلك ينصح دائماً باللجوء إلى محام متخصص قبل اتخاذ أي إجراء.

المصدر بوابة التشريعات المصرية